Comprando um Imóvel - Financiamento

Esse é um assunto que no começo assusta mesmo quem já conhece financiamentos no Brasil, mas depois de um tempo, passamos a nos sentir mais a vontade com esse novo mundo. Ministério da Saúde adverte: o conteúdo dessa postagem é bem técnico, logo, indigesto para alguns. Deixe o Engov ao alcance.

Primeiramente, vale salientar que as taxas de juros de financiamento no Brasil estão no mesmo patamar das do Canadá, só que no Brasil é ao mês e aqui é ao ano! Plaft! Levei um tapa na cara quando tive essa notícia antes mesmo de chegar aqui. Para ser mais claro e não deixar dúvidas: Pagava 2,5% ao mês de juros no apartamento do Brasil (por isso quitei o mais rápido possível) e aqui tem financiamentos com taxa de 2,35% ao ano, que torna viável pagar ao longo de décadas. Também tem outra diferença sutil e cruel: No Brasil, o efeito cascata dos juros compostos é mensal, enquanto aqui é semestral (pelo que me disseram, pois pensava que era anual). Isso significa que em um financiamento de 20 anos, paga-se juros sobre juros 240 vezes no Brasil e apenas 40 vezes aqui.

Vamos começar pelo mais fácil que é o prazo ou período de financiamento. O máximo que vi é de 35 anos, mas não é garantido de se conseguir. O típico é fazermos financiamentos entre 20 e 30 anos. Quanto maior for o período, maior será o valor financiado ou menor será a prestação, porém, pagar-se-ão (eita mesóclise arretada!) mais juros. Outra coisa que é novidade para quem vem do Brasil são os termos. Um termo é uma espécie de contrato que estipula as condições do financiamento durante um período de 1 a 5 anos, sem alterações (ou quase).

Podemos até cancelá-lo, mas sob penalidade estipulada. Findo (significa terminado, viu?) o termo, temos que negociar outro para continuar o financiamento, mas não necessariamente com a mesma instituição financeira. Isso nos permite magaziner/pesquisar no mercado para escolher as melhores condições.

Em relação ao valor de entrada, teoricamente este pode ser até zero, mas tem implicações. Vou começar do mais normal para o mais forçado. Se dermos ao menos 20% do valor do imóvel, ou seja, financiar os outros 80%, não incorremos em custos extra. Entre 5% e 20% de entrada, somos obrigados a pagar um seguro do financiamento para evitar as bolhas financeiras que causam crises econômicas como a de 2009. Sai meio salgado. No nosso caso, gastaríamos quase 10.000$ a mais por causa desse seguro que penso poder ser pago em prestações. E sem nada de entrada, seria o caso de um empréstimo para ter os 5% de entrada, porém, isso impacta na capacidade de endividamento do qual vou falar posteriormente. Não conheço detalhes dessas duas opções porque não as achei interessantes.

Já que falei em capacidade de endividamento, vou aproveitar o gancho e falar sobre o valor máximo que podemos financiar. É determinado por dois fatores. Um deles é a prestação máxima que bolso consegue suportar. O outro é dado pelo cálculo que leva em consideração as prestações de créditos que temos contratados em relação à renda conjunta. Grosso modo, a soma das prestações de empréstimos e financiamentos (incluindo o do futuro imóvel), mais a média de uso dos cartões de crédito ou um percentual do limite destes, tem que ser inferior a 38% da renda conjunta. Na página do HSBC tem uma calculadora que dá uma ideia desse valor. Porém, para o cálculo mais exato, a nossa gerente colocou outros gastos não relacionados a crédito no sistema do banco e não sei como isso é avaliado em detalhes.

Agora temos o ponto que causa mais indecisão e insegurança: a modalidade de financiamento. É uma combinação de tempo do termo (1, 3 ou 5 anos), termo fechado ou aberto e taxa de juros fixa ou variável.

Um termo fechado é aquele onde o valor extra que podemos injetar é limitado a 20% do saldo devedor por ano. Isso dá ao agente financeiro uma garantia de que ele vai ter algum lucro durante o termo. Já o termo aberto permite que injetemos o quanto quisermos na data do aniversário, o que permite até sua quitação total antecipada. Por isso, os agentes financeiros utilizam uma taxa de juros mais alta para cobrir o risco de não ter o retorno esperado devido a essa liberdade. Essas injeções podem reduzem automaticamente (ao menos no caso do HSBC) o período de financiamento.

E taxa de juros variável é tentadora pelo seu valor menor no momento da contratação, mas que corre o risco de subir de acordo com o que acontecer no mercado. A taxa de juros fixa é mais alta, mas dá a garantia de não ter surpresas durante o termo todo. Causa estranheza para alguns o fato de que essa taxa de juros fixa ser mais alta quanto mais longo for o termo, embora seja sempre uma taxa anual e não de todo o termo. É que quanto mais longo for o termo, maiores são os riscos de alta da taxa prime que rege os financiamentos, logo, maiores os custos de garantia de lucratividade. Daí, cada agente financeiro faz seus pacotes, mas não necessariamente com todas as combinações. O HSBC, por exemplo, tem várias opções de termos fechados, mas para termo aberto, só tem de 3 anos e com taxa de juros variável.

Um amigo havia me advertido que alguns agentes financeiros dão uma remise en argent/bônus para nos tentar a escolher uma modalidade mais dispendiosa para nós e mais lucrativa para eles, uma espécie de armadilha. No nosso caso, não era nada abusivo. Bastava não escolher termos de 1 ano nem o termo aberto que teríamos direito a 1.000$ para ajudar a pagar os custos de compra da casa.

Sim, tomador de água de côco, mas qual é a melhor modalidade? Bom, depende da situação de cada um. Se você vai receber um valor bem grande depois de contratado o financiamento, podes fazer uma espécie de adiantamento desse dinheiro esticando o prazo para 30 anos e depois fazer a injeção maior para fazer uma redução mais drástica desse prazo. Lembrando que o termo fechado limita a 20% do saldo devedor por ano.

Se você gosta de fazer projeções da taxa prime levando consideração a crise no oriente médio e os terremotos do Japão, como também gosta de curtir emoções, pode ser que a aposta da taxa variável dê melhores resultados que pagar a taxa fixa que já foi calculada levando em conta o risco. Mas pode ser que a taxa prime suba descontroladamente. Podemos ter a opção de mudar de variável para fixa durante o termo, mas vai ser com o a taxa fixa do momento da mudança, que vai ser maior que a do começo do termo caso a mudança seja justamente por causa da alta da prime. E quanto ao prazo do termo, vai depender do seu grau de segurança de manter as condições inalteradas durante esse tempo.

Recomendo fazerem o que eu não fiz. Eu deveria ter consultado um courtier hypothécaire/mortage broker/corretor financeiro que dá conselhos e pode indicar a melhor taxa de juros dentre as financeiras para cada modalidade. Me sugeriram procurar a Multi-prêt. Porém, não queria perder essa casa e consegui o certificado de financiamento para entregar aos vendedores na véspera do prazo final, porque o dinheiro já estava na nossa conta do HSBC. Além do mais, as taxas do HSBC para clientes premier ficavam próximas das melhores do mercado indicadas no site da Multi-prêt, e vai ser somente durante os 3 anos desse primeiro termo.

Complicado e trabalhoso, né? Mais ne capote pas/Mas não capote("caia para trás")! Ainda falta eu explicar como funciona o processo de compra da casa como um todo, onde até para fazer uma negociação de preço, cada oferta tem que ser formalizada por escrito!