Comprando um imóvel - Passo a passo

Agora vou descrever como se passa mais ou menos todo o processo de compra de um imóvel aqui no Canadá, ou ao menos aqui no Québec. Começa com a muita meditação transcendental, yoga e exercícios de respiração. Depois de estar bem zen, é recomendável pesquisar e ler muito, afinal, o assunto é bem vasto.

Uma ordem lógica começaria por uma conversa com um courtier hypothécaire/mortage broker/corretor financeiro ou com o gerente do seu banco. À ce moment-là/nessa hora (a nossa gerente fala isso a cada 15 segundos. Até a Lara fica rindo), dizemos quanto ganhamos e gastamos (sobretudo ou exclusivamente prestações relativas a crédito) para saber quanto podemos financiar. Também dizemos quanto dispomos para dar de entrada e quanto podemos pagar de prestação relativa a este financiamento. Com isso, alguns cenários poderão ser exercitados com as modalidades disponívels, variando também o prazo de financiamento. A intenção é sair com uma resposta positiva para a seguinte pertunta: Se eu satisfizer essas condições, provavelmente poderei fazer o financiamento desse valor, não é? Uma pesquisa de mercado pode dar outros pontos de vista, como também outras taxas de juros e condições.

Essa primeira etapa (ou segunda, caso passe pela Yoga) vai determinar o valor máximo usado para a fase de procura do imóvel. Para isso, podemos nos servir de um corretor imobiliário ou fazermos por conta própria. O corretor pode dar orientações sobre os imóveis e tomar conta do processo. Porém, isso vai custar até 5% do valor do imóvel. Quem paga é o vendedor, mas esse custo pode estar embutido no valor do imóvel. Se tiver também um corretor do lado do vendedor, os dois dividirão esse valor.

Atrevido que somos, estamos fazendo tudo aqui por conta própria. Isso depende do grau de ousadia e de gosto por emoções fortes de cada um. Usamos o site do Du Proprio para pesquisar as casas e para seguir as instruções e documentos publicados. Mesmo não fazendo a compra através desse, recomendo dar uma lida nos documentos modelo. Usando o Du Proprio, o vendedor paga apenas uma pequena taxa bem inferior à de corretagem. Depois de algumas visitas e análises, começa a brincadeira.

Para comprar um imóvel, temos que fazer uma offre d'achat/oferta de compra, onde preenchemos um documento com o preço que nos propomos a pagar, bem como condições, opções e datas. Como exemplos mais usuais de condições, menciono a de apresentação da carta ou certificado de financiamento (obtido posteriormente) e uma vistoria do imóvel. O descumprimento da apresentação do certificado de financiamento no prazo estipulado desobriga o vendedor. Já um relatório da vistoria indicando problemas que impliquem em custos significativos desobriga o comprador. Porém, uma vez que o vendedor aceite a oferta e as condições sejam satisfeitas, essa offre d'achat passa a valer como um contrato de obrigação de compra e venda. Caso seja quebrado, a parte lezada (vocês sabem qual é o sentido correto!) pode processar a que o descumpriu. Se tiver negociação de preço, esta terá que ser feita através de uma outra offre d'achat. Um detalhe interessante e conveniente é que podemos negociar para estipular uma data de efetivação da compra alguns meses à frente. Isso permite que façamos a negociação antes de terminar nosso contrato de aluguel. Só começamos a pagar o financiamento no mês seguinte à essa data, fato esse que evita pagar aluguel e financiamento ao mesmo tempo.

Uns 500$ muito bem empregados são esses da vistoria. O profissional que fez a minha tinha a norma toda na cabeça (norma e não a Norma). Ele me deu uma verdadeira aula de casa canadense.
-Está vendo essa brecha entre os tijolos?
-Defeito né?
-Não! Tem que ter isso para que a água de alguma eventual infiltração possa sair!
...
-Olhe aqui esse espaço de dois dedos entre o solo e a parte de baixo da escada (de concreto).
-Tem que preencher, né?
-Não! O solo se move devido ao gelo e degelo. Isso serve para evitar que a escada seja quebrada!
...
-Está percebendo que tem vento frio circulando aí no telhado?
-Hum...(sábio grunhido depois de dois foras)
-Tem que ser assim para não mofar a lã de isolamento térmico e a madeira.

 À ce moment-là, voltamos ao financiamento. Dessa vez, tendo o valor exato, é para valer. O valor de entrada fica retido para que a instituição possa dar garantia de que o financiamento vai ser feito. A madame à ce moment-là nos sugeriu criar uma conta épargne/poupança para que esse dinheiro retido tenha rendimento enquanto não chega o dia da efetivação da compra. Assinada a papelada, entregamos o certificado de financiamento para os vendedores. A intituição financeira envia toda a documentação de sua parte para o notaire/tabelião que já tem que ser escolhido na hora de preencher a offre d'achat. Caso não tenha um, pergunte qual o banco ou a instituição finaneira recomenda.

O notaire é a pessoa que vai validar toda a documentação e efetivar a compra. O vendedor receberá o dinheiro e nós, as chaves. A partir desse momento, o imóvel passa a ser nosso  com seus direitos e deveres, inclusive os custos. O nosso notaire vai cobrar 1150$. Ele vai estipular outros custos que teremos que pagar como a irônica tax de bienvenue/taxa boas vindas que é 0,5% sob os primeiros 50.000$, 1% sob o resto até 250.000$ e 1,5% sob o que exceder esse último valor. Também devemos pagar a parte proporcional das taxes municipales/taxas municipais. As taxes scolaires/taxas escolares (essas últimas traduções bem que poderiam ser dispensadas) são pagas por volta de julho e agosto. Essas duas taxas normalmente são informadas nos sites de anúncios de imóveis e devem ser incluidas na planilha de custos mensais.

A maratona está terminando! Falta transferir a titularidade da energia elétrica, programar a mudança e comprar a carne. Sim! Depois de estar no novo lar, normalmente em pleno verão, é hora de chamar os amigos para comer um churrasco de comemoração! Mas não deixe a churrasqueira perto da parede porque o vinil da camada externa de isolação térmica derrete fácil e pode causar um incêncio. A propósito! Não deixe para fazer o seguro do imóvel depois. Faça-o imediatamente. Você pode perder tudo porque de tempos em tempos vemos notícias de incêncios por aqui!

Comprando um Imóvel - Financiamento

Esse é um assunto que no começo assusta mesmo quem já conhece financiamentos no Brasil, mas depois de um tempo, passamos a nos sentir mais a vontade com esse novo mundo. Ministério da Saúde adverte: o conteúdo dessa postagem é bem técnico, logo, indigesto para alguns. Deixe o Engov ao alcance.

Primeiramente, vale salientar que as taxas de juros de financiamento no Brasil estão no mesmo patamar das do Canadá, só que no Brasil é ao mês e aqui é ao ano! Plaft! Levei um tapa na cara quando tive essa notícia antes mesmo de chegar aqui. Para ser mais claro e não deixar dúvidas: Pagava 2,5% ao mês de juros no apartamento do Brasil (por isso quitei o mais rápido possível) e aqui tem financiamentos com taxa de 2,35% ao ano, que torna viável pagar ao longo de décadas. Também tem outra diferença sutil e cruel: No Brasil, o efeito cascata dos juros compostos é mensal, enquanto aqui é semestral (pelo que me disseram, pois pensava que era anual). Isso significa que em um financiamento de 20 anos, paga-se juros sobre juros 240 vezes no Brasil e apenas 40 vezes aqui.

Vamos começar pelo mais fácil que é o prazo ou período de financiamento. O máximo que vi é de 35 anos, mas não é garantido de se conseguir. O típico é fazermos financiamentos entre 20 e 30 anos. Quanto maior for o período, maior será o valor financiado ou menor será a prestação, porém, pagar-se-ão (eita mesóclise arretada!) mais juros. Outra coisa que é novidade para quem vem do Brasil são os termos. Um termo é uma espécie de contrato que estipula as condições do financiamento durante um período de 1 a 5 anos, sem alterações (ou quase).

Podemos até cancelá-lo, mas sob penalidade estipulada. Findo (significa terminado, viu?) o termo, temos que negociar outro para continuar o financiamento, mas não necessariamente com a mesma instituição financeira. Isso nos permite magaziner/pesquisar no mercado para escolher as melhores condições.

Em relação ao valor de entrada, teoricamente este pode ser até zero, mas tem implicações. Vou começar do mais normal para o mais forçado. Se dermos ao menos 20% do valor do imóvel, ou seja, financiar os outros 80%, não incorremos em custos extra. Entre 5% e 20% de entrada, somos obrigados a pagar um seguro do financiamento para evitar as bolhas financeiras que causam crises econômicas como a de 2009. Sai meio salgado. No nosso caso, gastaríamos quase 10.000$ a mais por causa desse seguro que penso poder ser pago em prestações. E sem nada de entrada, seria o caso de um empréstimo para ter os 5% de entrada, porém, isso impacta na capacidade de endividamento do qual vou falar posteriormente. Não conheço detalhes dessas duas opções porque não as achei interessantes.

Já que falei em capacidade de endividamento, vou aproveitar o gancho e falar sobre o valor máximo que podemos financiar. É determinado por dois fatores. Um deles é a prestação máxima que bolso consegue suportar. O outro é dado pelo cálculo que leva em consideração as prestações de créditos que temos contratados em relação à renda conjunta. Grosso modo, a soma das prestações de empréstimos e financiamentos (incluindo o do futuro imóvel), mais a média de uso dos cartões de crédito ou um percentual do limite destes, tem que ser inferior a 38% da renda conjunta. Na página do HSBC tem uma calculadora que dá uma ideia desse valor. Porém, para o cálculo mais exato, a nossa gerente colocou outros gastos não relacionados a crédito no sistema do banco e não sei como isso é avaliado em detalhes.

Agora temos o ponto que causa mais indecisão e insegurança: a modalidade de financiamento. É uma combinação de tempo do termo (1, 3 ou 5 anos), termo fechado ou aberto e taxa de juros fixa ou variável.

Um termo fechado é aquele onde o valor extra que podemos injetar é limitado a 20% do saldo devedor por ano. Isso dá ao agente financeiro uma garantia de que ele vai ter algum lucro durante o termo. Já o termo aberto permite que injetemos o quanto quisermos na data do aniversário, o que permite até sua quitação total antecipada. Por isso, os agentes financeiros utilizam uma taxa de juros mais alta para cobrir o risco de não ter o retorno esperado devido a essa liberdade. Essas injeções podem reduzem automaticamente (ao menos no caso do HSBC) o período de financiamento.

E taxa de juros variável é tentadora pelo seu valor menor no momento da contratação, mas que corre o risco de subir de acordo com o que acontecer no mercado. A taxa de juros fixa é mais alta, mas dá a garantia de não ter surpresas durante o termo todo. Causa estranheza para alguns o fato de que essa taxa de juros fixa ser mais alta quanto mais longo for o termo, embora seja sempre uma taxa anual e não de todo o termo. É que quanto mais longo for o termo, maiores são os riscos de alta da taxa prime que rege os financiamentos, logo, maiores os custos de garantia de lucratividade. Daí, cada agente financeiro faz seus pacotes, mas não necessariamente com todas as combinações. O HSBC, por exemplo, tem várias opções de termos fechados, mas para termo aberto, só tem de 3 anos e com taxa de juros variável.

Um amigo havia me advertido que alguns agentes financeiros dão uma remise en argent/bônus para nos tentar a escolher uma modalidade mais dispendiosa para nós e mais lucrativa para eles, uma espécie de armadilha. No nosso caso, não era nada abusivo. Bastava não escolher termos de 1 ano nem o termo aberto que teríamos direito a 1.000$ para ajudar a pagar os custos de compra da casa.

Sim, tomador de água de côco, mas qual é a melhor modalidade? Bom, depende da situação de cada um. Se você vai receber um valor bem grande depois de contratado o financiamento, podes fazer uma espécie de adiantamento desse dinheiro esticando o prazo para 30 anos e depois fazer a injeção maior para fazer uma redução mais drástica desse prazo. Lembrando que o termo fechado limita a 20% do saldo devedor por ano.

Se você gosta de fazer projeções da taxa prime levando consideração a crise no oriente médio e os terremotos do Japão, como também gosta de curtir emoções, pode ser que a aposta da taxa variável dê melhores resultados que pagar a taxa fixa que já foi calculada levando em conta o risco. Mas pode ser que a taxa prime suba descontroladamente. Podemos ter a opção de mudar de variável para fixa durante o termo, mas vai ser com o a taxa fixa do momento da mudança, que vai ser maior que a do começo do termo caso a mudança seja justamente por causa da alta da prime. E quanto ao prazo do termo, vai depender do seu grau de segurança de manter as condições inalteradas durante esse tempo.

Recomendo fazerem o que eu não fiz. Eu deveria ter consultado um courtier hypothécaire/mortage broker/corretor financeiro que dá conselhos e pode indicar a melhor taxa de juros dentre as financeiras para cada modalidade. Me sugeriram procurar a Multi-prêt. Porém, não queria perder essa casa e consegui o certificado de financiamento para entregar aos vendedores na véspera do prazo final, porque o dinheiro já estava na nossa conta do HSBC. Além do mais, as taxas do HSBC para clientes premier ficavam próximas das melhores do mercado indicadas no site da Multi-prêt, e vai ser somente durante os 3 anos desse primeiro termo.

Complicado e trabalhoso, né? Mais ne capote pas/Mas não capote("caia para trás")! Ainda falta eu explicar como funciona o processo de compra da casa como um todo, onde até para fazer uma negociação de preço, cada oferta tem que ser formalizada por escrito!

Comprando um Imóvel - Orçamento

Em geral, não se compra um imóvel pagando todo de uma só vez. As taxas de juros daqui são absurdamente inferiores às do Brasil, logo, podemos fazer um financiamento para conseguir algo melhor. Para saber quanto vamos dispor somando a entrada com o valor financiado, precisamos saber quanto podemos pagar de prestação mensual de financiamento.
Uma ideia simplista que logo aparece na nossa cuquinha é a de substituir o valor do aluguel pelo financiamento. Interessante, mas normalmente não funciona. Os custos enquanto morando de aluguel provavelmente serão diferentes dos custos de quando moramos no nosso próprio imóvel. No mínimo, o seguro deve mudar, até porque vai passar de um seguro dos bens que estão no imóvel para o do próprio imóvel, incluindo os bens.
Mesmo se não fosse devido a essa situação, é sempre recomendável ter um orçamento e acompanhá-lo de tempos em tempos. Para nós que já o fazemos desde quando casamos, há 11 anos, é bem mais fácil de conhecer todos os ítens. Para quem vai começar, vai ser um bom exercício de lembrar de todos os gastos para que seja o mais fiel possível à realidade.
Fica muito mais prático de fazer e atualizar um orçamento usando um software de planilha eletrônica como o Excel, do pacote Microsoft Office ou o Calc do OpenOffice, que é gratuito. Feito o orçamento uma primeira vez, eu copio a folha da planilha para gerar outros cenários futuros possíveis ou para uma atualização quando algum elemento muda.
A minha planilha é dividida em duas seções: receitas e despesas. Na seção de receitas, normalmente  colocamos somente o(s) salário(s) líquidos, descontado tudo o que for pertinente, mas podem existir outras fontes como um aluguel. Caso o salário seja variável, temos que fazer uma média dos últimos valores. Uso a função média para guardar os valores, assim posso saber quantos e quais desses foram considerados. No final da seção, temos o total de receitas.
A seção de despesas é que, em geral, é mais "emocionante". Temos que procurar incluir tudo que é recorrente. Para os ítens cuja recorrência é anual, podemos quase sempre dividir por doze para ter seu impacto distribuido mensalmente. O custo de aquecimento, por exemplo, varia consideravelmente do verão ao inverno. Porém, ao menos a Hydro-Québec, que é a companhia elétrica daqui, tem um plano equalizado. Com este, pagamos o mesmo valor durante 12 meses e depois é feito um ajuste. Senão, com um pouco de disciplina podemos fazer nós mesmos essa equalização, guardando as sobras e injetando nos meses mais dispendiosos.
Alguns ítens são sempre constantes e muito fáceis de serem lembrados como tv por assinatura. Outros mais variados vão requerer observação ou estimativa como gasto de combustível do carro. Recomendo incluir, mesmo que seja uma estimativa não muito precisa, os ítens relativos a gastos com roupas e lazer. Os extratos da conta e dos cartões de débito e crédito ajudam a fazermos esse levantamento.
O seguro varia de acordo com a sua abrangencia de cobertura, com o imóvel e até com o fato de ter um hidrante perto ou não. Tenho dois valores para casas que consegui perguntando, um de 40$/mês e outro de 70$/mês.
Em sites de anúncios de imóveis como o DuProprio  e Remax, podemos ver ítens importantes como as taxas municipais, taxa escolar, custo de eletricidade (que muitas vezes embute o aquecimento), bem como outras. Caso o imóvel que procuras não tenha esses valores, podes usar sites como esses para ter uma ideia do custo. Para quem quer ter uma casa, vale citar que no inverno, alguém tem que tirar a neve da calçada e do estacionamento. Uma amiga me disse que optou por pagar 300$ por inverno. Em alguns casos, a casa não tem calçada e podemos usar toldos para o estacionamento e entrada da casa. Assim, só remove a neve quem quer fazer algum exercício para queimar as calorias do chocolate quente. Eu gosto de exercício, mas não tenho lá essas calorias todas.
O interessante é que fazendo dessa forma, a conta em geral não condiz com a realidade, mesmo que sejamos bem precisos. Isso ocorre porque existem custos que não são recorrentes ou cuja periodicidade é irregular. Exemplos: comprar os pneus de inverno, comprar patins, uma viagenzinha, etc. Para prever esse tipo de custos e deixar a planiha mais equilibrada e real, acrescento uma folga percentual aos custos. Quando o nível de variação e incerteza é maior, uso 20%, como nos primeiros meses de Canadá. Hoje, por estarmos em uma situação mais estável, baixei esse valor para 10%.
Não gosto de usar cartão de crédito. Para o efeito de praticidade, uso o cartão de débito. O problema do cartão de crédito é que ele estimula o efeito de comprar com o dinheiro que não temos, o que atrapalha o controle por ter efeito retardado. Compras parceladas então são uma armadilha traiçoeira. As contas vão se acumulando sem "doer" a curto prazo. Quando percebemos os gastos mais altos, já era! Ainda passamos meses de "ressaca" financeira.
No mais, vale uma regrinha boba que até meus amigos formados em economia e contabilidade sabem, mas negligenciam: Temos que gastar menos que ganhamos! Parece óbvio mas nem todo mundo consegue se conter.
Pronto para começar? Divirtam-se!

Passiá carrão pata papai?

É assim que o Davi pergunta se vamos passear no nosso novo carrão prata. Ele também chama de vuatú ajã (voiture argent/carro prateado) e mesmo que ainda não seja compreensível para um francófono, ao menos mostra que ele está aprendendo.
Para os padrões daqui, o carrão (Kia Rio) na verdade é peba/de baixa qualidade (nota do tradutor: peba é um termo do dialeto cearense). Porém, nos sentimos como se fosse o Corsa que tinhamos porque é parecido até esteticamente, também é sedan e tem a mesma cor. Não tem trava e vidros elétricos como o Corsa tinha, mas tem air bag, som com USB, viva voz bluetooth, motor 1.6 16 válvulas e tem ABS. O air bag e ABS são itens de luxo no Brasil e aqui, ao menos o ABS, é padrão há décadas e ninguém nem fala mais. Também! Vai frear na neve! Com frete, preparação, impostos e tudo mais, paguei 3.000$ e financiei 11.000$ em dois anos com juros de 0% por um  o carro 0Km. Pelo poder de compra daqui, é como se ele custasse R$14.000,00 no Brasil. Outro fato que o faz ser um dos mais baratos carros novos daqui é que ele é da Manuelle. Isso foi uma confusão que fiz porque tem nome de gente. Na verdade é que tem cambio manual e a grande maioria tem cambio automático. Não me importo. Sempre dirigi carros da Manuelle no Brasil. Ahh!!! Tem garantia de 5 anos em tudo, exceto pedais, limpadores de parabrisa e pneus. E temos direito a um mecânico para nos salvar caso tranque com a chave dentro ou falte gasolina, sem pagar extra.
O fato é que estou muito contente por ter conseguido mais essa vitória na nossa caminhada aqui. Usei a palavra caminhada porque todos nós andamos pra caramba! Eu ando no mínimo um quilômetro e meio todo dia, e chego a andar quatro quilômetros, sendo um de subida de ladeira como se fosse subida de serra. Mesmo com o carro, continuamos andando porque é saudável e já estamos habituados.
O primeiro contentamento vem do fato de que a Mônica e as crianças não vão mais ter que andar no frio de -20 graus, rajadas de 60Km/h e chuva para pegar a Lara na escola. Nesses dias, o carro não vai ficar de enfeite na garagem, já que continuo indo para o trabalho de metrobus por opção. Tenho direito a uma vaga no estacionamento da empresa, mas não espero nem 5 minutos pelo ônibus, normalmente vou sentado, lendo e a empresa paga a carga do cartão de passe.
O segundo contentamento é pelo fato de ter vencido uma batalha dura. A primeira concessionária da Kia disse que pela falta de histórico de crédito, nenhuma concessionária iria financiar um carro para mim. Fui na segunda também da Kia. Lá, sabendo de toda a minha situação de imigrante recém-chegado, começamos o processo. Suspense no aguardo da resposta da financeira e trim, trim, toca o celular. Era o gerente comercial:
Seu financiamento foi aprovado. Só falta você nos enviar um fax com a carteira de motorista do Québec. Câlice de tabernake! (vocês já sabem, né? Palavrão québécois) O cara sabe que eu não tenho! Vai ver isso é bem uma maneira polida de dizer não. Liguei para o vendedor que me deu uma notícia boa demais para ser verdade: Basta você ir na SAAQ aqui do lado e pegar uma carteira de aprendiz! Vá lá que você resolve hoje mesmo. Liguei para a SAAQ e confirmei minha suspeita: Só poderia fazer isso se eu tivesse feito os 5 módulos do curso obrigatório. Era dia 31 de março e o meu exame teórico estava marcado para o dia 15 de abril, que foi a data mais próxima que me deram. Quem não arrisca, não é petista, já diz o ditado (mudei um pouco para ficar mais divertido). Liguei e consegui transferir para o dia seguinte, que era primeiro de abril. Putz! No dia da mentira! Lai vai eu fazer o exame e graças a Deus, passei, mas sai só com um papelzinho de uma carteira de aprendiz e ainda provisória. Mandei para o fax do gerente comercial e quando liguei para confirmar, ele já tinha mandado para a financeira.
-E aí? É suficiente?
-Não sei, mas quando derem resposta, eu te ligo.
Passamos os quatro dias de feriado de páscoa no suspense e na terça-feira ele me liga.
-Beleza! Foi aprovado! Ligue para o vendedor para vir buscar o carro.
-Pode ser hoje? O carro vai estar pronto?
-Sim.
-Emplacado e licenciado?
-Sim.
E assim fiquei eu, sorridente cantando vitória, quando ele me liga:
-Tem mais um detalhe.
-Qual?
-O carro só pode sair da concessionária com a certidão de seguro. Você já fez o seguro dele?
-Não! Não tenho o número do chassis! Mande-mo (eita! É mande + me + o. Detonei agora!) via email que eu vou ver o que eu consigo fazer.
-Sim.
Por sorte, contratar um seguro aqui é mais fácil que descascar banana (a banana daqui é colombiana e muitas vezes só conseguimos começar a descascá-la usando uma faca. Estou falando sério!). Liguei para o Desjardins e, a partir do número do chassis, a mulher já tinha todos os dados do carro. Caramba! Ela me pediu o nome da concessionária, o nome do vendedor e me pediu para aguardar um pouco. Quando voltou, ela me disse que já estava tudo resolvido. Quando perguntei se ela poderia me dar algo via fax para mandar para eles, ela disse que já tinha mandado, que o carro já estava assegurado e que não precisava fazer mais nada. Isso em apenas uns 15 minutos de ligação! Vai para o Guiness book (o livro dos recordes).
Depois do trabalho, passei lá, assinei uma pancada de papéis e já pude me vingar da ladeira da ave. St-Sacrement. É que das outras duas vezes que fui à concessionária, sai de lá a pé e tive que subir um quilômetro de ladeira muito íngreme como havia falado antes. Dessa vez, subi dirigindo e cheguei em casa bem menos cansado e muito satisfeito por ter dado certo.
Essa confusão toda aconteceu no primeiro de abril, mas juro que é verdade!